舊金山俯瞰照（萬宗綸攝）
地理學家Jim Russell專長於遷徙與經濟發展間的關係，在Pacific Standard網站撰寫了這篇討論住宅的文章，主要是在討論洛杉磯的狀況，值得台灣對於最近的住宅討論思考。以下是全文翻譯。
在我上一篇文章，介紹了規劃報告網（The Planning Report）訪問Bill Witte[1]的內容。根據訪問，Witte是「Related California的總裁，監督所有共居家庭（multi-family）[2]和加州混合使用的發展，是國家最大不動產公司之一。」Witte以細節描述，住宅供給的挑戰正降臨洛杉磯。總結來說，地帶的限制只是供給問題的一小部分。地帶的去管制並不會解決供給短缺（更不用提對住宅負擔力有顯著影響了）。Witte也花了很多時間在討論仕紳化的需求端。這個不動產開發商中肯地描述出需求端的一些限制：
「第一，值得思考洛杉磯的中產階級居住選擇脈絡，這與一大籃的議題都有關聯，包含了學校品質和其他生活相關的品質。很多工作階級和中產階級從城中的鄰里往外搬到遙遠的郊區，那個時候是1990年代，住宅還算是經濟實惠。因此，一個明顯的問題在通勤中誕生──時間、對家庭的影響、交通成本，當石油價格飆漲時這些問題隨之出現。這是一個問題。另外一個問題是城區和縣發現愈來愈難支持或吸引中產階級，這就影響了一個城市的經濟基礎。淨結果就是：中產階級工作可能愈來愈不可能在洛杉磯的都市和縣區域座落下來。
……你有加州沿海區域，而且有相對昂貴的住宅市場，但是你也有一個顯著的人口比例是收入低於中產階級的，並且當工作成長集中在薪水不錯的知識經濟，或是低新的服務業。不銜接的情形就出現了。」
粗體強調是我加的。如果要解決住宅負擔問題的政策制定者沒有著重在需求端的不銜接，所有的供給端改革將會失敗。平心而論，反過來也是如此。然而，所有去管制和更大住宅密度的泡沫很少將居住與收入或生活品質連結在一起。更大的住宅密度與更低的租金正相關。
另外一個Toyota的案例中，Storper說，遷移到德州製造了好的財務意識。
「（Toyota）因為是製造業公司，他要鞏固總部的業務，那是自然不過的事情了，」他再補充。「他也沒有要去紐約，對不對？並且也沒有要去舊金山或芝加哥，因為他想要很多土地，他想要更低廉的勞動成本，而德州提供了這樣的東西。而在沿岸加州不再提供這些東西，我們永遠不會再次提供。」……
……「我們在加州大學洛杉磯分校做的研究顯示，在南加州，20年來，最快工作成長率和最大薪資成長率的社群是那些有最高在地稅賦和最高土地成本的，」他說。「那是因為像洛杉磯這樣的地方，對於所有加州沿岸來說，基本上──還有像紐約、華盛頓、波士頓這些地方──支付高薪的合適活動，彼此間需要很多交互作用和很大的密度。」
Toyota從加州搬到德州。所以呢？上面被引述的 Michael Storper 聚焦在洛杉磯縣。根據Storper的話，問題在於洛杉磯縣──南加州大都會的心臟──正經歷著從老舊經濟體到新經濟體的主要過渡。
他說，洛杉磯縣「擁有很多老經濟體。20世紀泰半的時間，這裡都是一個龐大的製造業區域，而成本結構已經不再有辦法做為一個製造業中心。這是非常昂貴的地方，對於生活和做生意而言。」
洛杉磯縣正從製造業去槓桿化[3]。工作階級的鄰里與工作相繫著，搬到了德州，而非在南加州被創造的創新經濟工作。Storper的研究描述了Bill Witte在不動產市場看見的不銜接。回到Witte：
擁有高密度住宅有很多原因，尤其是沿著運輸廊道。但是從定義上，除非土地價格可以被土地的公共所有者從等式拿掉，要不然，住宅將因為建築的高成本而變得相對昂貴。
高土地價格，如同Storper指出的，是新經濟體的特色。Witte爭論著，除非洛杉磯縣對土地價格做一些事，否則高密度發展會因為價格把中產階級趕走。再多的住宅供給也是白搭。
[1] 譯註：不動產服務公司RELATED CALIFORNIA的總裁。
[2] 譯註：所謂的 multi-fmaily 指的是兩戶以上家庭、個別有獨立出入口的房子。台灣的公寓可以算這種住宅類型。會特別有這個詞是因為美國家庭很多為獨棟獨戶。
[3]譯註：所謂槓桿，廣義上是指通過負債實現以較小的資本金控制較大的資產規模，從而擴大盈利能力或購買力。去槓桿化，也就是指公司或者個人減少使用金融槓桿，把原來通過各種方式「借」到的錢退還出去。
在我上一篇文章，介紹了規劃報告網（The Planning Report）訪問Bill Witte[1]的內容。根據訪問，Witte是「Related California的總裁，監督所有共居家庭（multi-family）[2]和加州混合使用的發展，是國家最大不動產公司之一。」Witte以細節描述，住宅供給的挑戰正降臨洛杉磯。總結來說，地帶的限制只是供給問題的一小部分。地帶的去管制並不會解決供給短缺（更不用提對住宅負擔力有顯著影響了）。Witte也花了很多時間在討論仕紳化的需求端。這個不動產開發商中肯地描述出需求端的一些限制：
「第一，值得思考洛杉磯的中產階級居住選擇脈絡，這與一大籃的議題都有關聯，包含了學校品質和其他生活相關的品質。很多工作階級和中產階級從城中的鄰里往外搬到遙遠的郊區，那個時候是1990年代，住宅還算是經濟實惠。因此，一個明顯的問題在通勤中誕生──時間、對家庭的影響、交通成本，當石油價格飆漲時這些問題隨之出現。這是一個問題。另外一個問題是城區和縣發現愈來愈難支持或吸引中產階級，這就影響了一個城市的經濟基礎。淨結果就是：中產階級工作可能愈來愈不可能在洛杉磯的都市和縣區域座落下來。
……你有加州沿海區域，而且有相對昂貴的住宅市場，但是你也有一個顯著的人口比例是收入低於中產階級的，並且當工作成長集中在薪水不錯的知識經濟，或是低新的服務業。不銜接的情形就出現了。」
粗體強調是我加的。如果要解決住宅負擔問題的政策制定者沒有著重在需求端的不銜接，所有的供給端改革將會失敗。平心而論，反過來也是如此。然而，所有去管制和更大住宅密度的泡沫很少將居住與收入或生活品質連結在一起。更大的住宅密度與更低的租金正相關。
另外一個Toyota的案例中，Storper說，遷移到德州製造了好的財務意識。
「（Toyota）因為是製造業公司，他要鞏固總部的業務，那是自然不過的事情了，」他再補充。「他也沒有要去紐約，對不對？並且也沒有要去舊金山或芝加哥，因為他想要很多土地，他想要更低廉的勞動成本，而德州提供了這樣的東西。而在沿岸加州不再提供這些東西，我們永遠不會再次提供。」……
……「我們在加州大學洛杉磯分校做的研究顯示，在南加州，20年來，最快工作成長率和最大薪資成長率的社群是那些有最高在地稅賦和最高土地成本的，」他說。「那是因為像洛杉磯這樣的地方，對於所有加州沿岸來說，基本上──還有像紐約、華盛頓、波士頓這些地方──支付高薪的合適活動，彼此間需要很多交互作用和很大的密度。」
Toyota從加州搬到德州。所以呢？上面被引述的 Michael Storper 聚焦在洛杉磯縣。根據Storper的話，問題在於洛杉磯縣──南加州大都會的心臟──正經歷著從老舊經濟體到新經濟體的主要過渡。
他說，洛杉磯縣「擁有很多老經濟體。20世紀泰半的時間，這裡都是一個龐大的製造業區域，而成本結構已經不再有辦法做為一個製造業中心。這是非常昂貴的地方，對於生活和做生意而言。」
洛杉磯縣正從製造業去槓桿化[3]。工作階級的鄰里與工作相繫著，搬到了德州，而非在南加州被創造的創新經濟工作。Storper的研究描述了Bill Witte在不動產市場看見的不銜接。回到Witte：
擁有高密度住宅有很多原因，尤其是沿著運輸廊道。但是從定義上，除非土地價格可以被土地的公共所有者從等式拿掉，要不然，住宅將因為建築的高成本而變得相對昂貴。
高土地價格，如同Storper指出的，是新經濟體的特色。Witte爭論著，除非洛杉磯縣對土地價格做一些事，否則高密度發展會因為價格把中產階級趕走。再多的住宅供給也是白搭。
[1] 譯註：不動產服務公司RELATED CALIFORNIA的總裁。
[2] 譯註：所謂的 multi-fmaily 指的是兩戶以上家庭、個別有獨立出入口的房子。台灣的公寓可以算這種住宅類型。會特別有這個詞是因為美國家庭很多為獨棟獨戶。
[3]譯註：所謂槓桿，廣義上是指通過負債實現以較小的資本金控制較大的資產規模，從而擴大盈利能力或購買力。去槓桿化，也就是指公司或者個人減少使用金融槓桿，把原來通過各種方式「借」到的錢退還出去。
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